Indien een appartementseigenaar het niet eens is met een besluit van de vergadering van eigenaars, dan biedt artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om dit besluit ter vernietiging aan de kantonrechter voor te leggen.
Het verzoek tot vernietiging van een besluit moet bij de kantonrechter worden ingediend door middel van een verzoekschrift.
Termijn vernietiging besluit VvE
Het verzoekschrift tot vernietiging moet bij de kantonrechter zijn ingediend binnen één maand nadat de betreffende belanghebbende van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Indien de verzoeker bij de vergadering aanwezig is geweest of was vertegenwoordigd door een gemachtigde, dan gaat de termijn de dag na de vergadering in. Indien de verzoeker niet bij de vergadering aanwezig was, dan gaat de termijn pas in op de dag dat de eigenaar van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Bijvoorbeeld de dag waarop de eigenaar de notulen ontvangt.
Voorbeeld 1
Een appartementseigenaar is niet bij de vergadering aanwezig geweest en is ook niet door een gemachtigde vertegenwoordig. Een paar weken later ontvangt de appartementseigenaar de notulen van de vergadering. De appartementseigenaar laat de notulen vervolgens ruim zes weken ongelezen op het dressoir liggen. Wanneer de appartementseigenaar vervolgens een besluit leest waarmee hij het niet eens is, dan zal hij het besluit niet meer ter vernietiging aan de rechter kunnen voorleggen, omdat hij zes weken daarvoor van het besluit kennis had kunnen nemen.
Voorbeeld 2
Een appartementseigenaar is bij de vergadering van eigenaars aanwezig geweest, maar heeft niet goed opgelet. Zes weken later ontvangt hij de notulen van de vergadering en leest dat er een besluit is genomen waar hij het niet mee eens is. De appartementseigenaar kan het besluit nu niet meer ter vernietiging aan de kantontrechter voorleggen. Hij was immers op vergadering aanwezig en heeft dus van het besluit kennis genomen of had er kennis van kunnen nemen, zodat de termijn van één maand de dag na de vergadering is ingegaan. Dat de betreffende appartementseigenaar niet goed heeft opgelet en het nadelige besluit niet heeft opgemerkt doet daar niets aan af.
Verzoekschrift te laat ingediend
Een verzoekschrift tot vernietiging van een besluit dat na de termijn van één maand wordt ingediend, zal door de kantonrechter niet-ontvankelijk worden verklaard. De rechter zal in dat geval geen inhoudelijk oordeel over het verzoek geven. Het besluit is dan niet meer vernietigbaar en dient te worden nageleefd, ook wanneer het zeer aannemelijk is dat de kantonrechter het besluit had vernietigd wanneer het verzoekschrift tijdig was ingediend.
Neem op tijd contact op met een advocaat
Wanneer u ervoor kiest om een advocaat in de arm te nemen om het besluit ter vernietig aan de rechter voor te leggen, dan doet u er verstandig aan uw zaak zo snel mogelijk na kennisneming van het besluit aan uw advocaat voor te leggen. Ook een advocaat is immers aan de termijn van één maand gebonden en kan hiervoor geen uitstel krijgen. Het verzoekschrift dient zo volledig mogelijk te zijn en een pro forma verzoekschrift is niet toegestaan. Kortom, binnen een maand na kennisneming van het besluit moet een volledig verzoekschrift bij de kantonrechter zijn ingediend. Het komt de zaak daarom ten goede als uw advocaat het verzoekschrift niet overhaast hoeft op te stellen, omdat er dan voldoende tijd is om aanvullende stukken te verzamelen die ter onderbouwing bij het verzoekschrift kunnen worden gevoegd.
Niet te verwarren met een nietig besluit
Een vernietigbaar besluit dient niet te worden verward met een nietig besluit. Zoals hierboven aangegeven is een besluit vernietigbaar wanneer het in strijd is met de wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid.
Een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte (niet zijnde een bepaling die het tot stand komen van besluiten regelt) en/of de wet is op grond van artikel 5:129 in samenhang met artikel 2:14 Burgerlijk Wetboek nietig. Een nietig besluit wordt door de wet geacht nooit tot stand te zijn gekomen. Wanneer in de praktijk na het nemen van het nietig besluit hieraan desalniettemin uitvoering wordt gegeven, dan is het mogelijk dat een rechter hieraan een einde maakt door een verklaring voor recht te geven dat het besluit nietig is. Eventueel kan de rechter bepalen dat de persoon die of het orgaan dat het nietige besluit toch uitvoert een dwangsom verbeurt.
In tegenstelling tot de termijn die geldt voor een verzoek tot vernietiging van een besluit, geldt er geen termijn ten aanzien van het aanhangig maken van een gerechtelijke procedure met betrekking tot een nietig besluit. Een nietig besluit wordt immers geacht nooit tot stand te zijn gekomen. Het is voor een appartementseigenaar daarom in beginsel mogelijk om twee maanden nadat hij van een nietig besluit kennis heeft genomen hierover een gerechtelijke procedure te starten.
Voorbeeld
De vergadering besluit met een gewone meerderheid op 1 februari 2015 om de gemeenschappelijke kosten op een andere wijze over de appartementseigenaren te verdelen dan de breukdelen die in de splitsingsakte zijn opgenomen. Albert is op deze vergadering aanwezig, maar het niet eens met dit besluit. Het besluit is in strijd met de splitsingsakte en daarom op grond van artikel 5:129 in samenhang met artikel 2:14 Burgerlijk Wetboek nietig. Albert was aanwezig bij de vergadering en is het niet eens met het besluit. Doordat het een nietig besluit is en geen vernietigbaar besluit, kan Albert ook op 15 maart 2015 nietigverklaring van het besluit bij de rechtbank vorderen.
Afwijkende vernietigingstermijn bij besluit wijzing splitsingsakte
Ten aanzien van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte geldt op grond van artikel 5:140b Burgerlijk Wetboek een afwijkende termijn van drie maanden om vernietiging van het betreffende besluit te vorderen. De ingangsdatum van deze termijn is anders dan de ingangsdatum van de termijn van een maand op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek. De termijn van artikel 5:140a Burgerlijk Wetboek gaat in op de dag nadat het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen. Hier geldt uitdrukkelijk niet dat de termijn pas ingaat op het moment dat de belanghebbende op de hoogte van het besluit is gekomen. Een tweede afwijking is dat een besluit tot wijziging van de splitsingsakte niet middels een verzoekschriftprocedure, maar door middel van een dagvaardingsprocedure verloopt.
Relevante bepalingen modelreglementen
Besluiten zijn vernietigbaar overeenkomstig het daaromtrent bepaalde in de artikelen 2:15 en 5:130 van het Burgerlijk Wetboek. De bevoegdheid om vernietiging van een besluit te verzoeken vervalt door verloop van een maand, welke termijn begint met de aanvang van de dag volgende op de dag waarop de belanghebbende van het besluit kennis heeft genomen of daarvan kennis heeft kunnen nemen. Het vorenstaande is niet van toepassing op een besluit tot wijziging van de akte als bedoeld in artikel 60.
Artikel 60
(…) 5. Een eigenaar die niet voor een besluit tot wijziging van de akte heeft gestemd kan overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:140a van het Burgerlijk Wetboek vernietiging van het besluit bij de rechter vorderen.
6. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering is genomen. (…)
