Niet elk geschil binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) hoeft voor de rechter te worden beslecht. Arbitrage, bindend advies en mediation bieden alternatieve wegen om VvE-geschillen te beslechten. Hieronder wordt ingegaan op wanneer deze buitengerechtelijke vormen van geschilbeslechting binnen een VvE van mogelijk zijn, welke beperkingen daarvoor gelden en wat appartementseigenaars en VvE-bestuurders daarvan mogen verwachten.
Arbitrage, bindend advies en mediation in het splitsingsreglement
In tegenstelling tot de de oudere modelreglementen, bepalen artikel 62 van het Modelreglement 2006 en artikel 67 van het Modelreglement 2017 wel dat geschillen tussen een of meer eigenaars onderling, of tussen een of meer eigenaars en de VvE, op gezamenlijk verzoek van de betrokken partijen kunnen worden voorgelegd aan een of meer deskundigen. Dit kan door middel van arbitrage, bindend advies of via mediation.
Voor toepassing van deze route is wel de instemming van alle bij het geschil betrokken partijen vereist. De regeling schept dus een mogelijkheid, geen verplichting. Oudere akten van splitsing kunnen een strengere variant bevatten. Een arbitraal beding waarbij geschillen over de uitleg van de akte, over besluiten of over aangelegenheden die niet in de akte zijn geregeld, uitsluitend door een arbiter worden beslecht.
Grenzen van arbitrage bij VvE-besluiten
Een arbitraal beding heeft bij een VvE niet dezelfde reikwijdte als bij een gewone vereniging. Dit heeft te maken met de bijzondere aard van het appartementsrecht. De Hoge Raad heeft in 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AY4033) geoordeeld dat de nietigheid of vernietiging van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (zoals de vergadering van eigenaars van de VvE) naar zijn aard werking heeft ten opzichte van eenieder en dus niet alleen ten opzichte van degene die de vernietiging heeft verzocht. Vanwege de algemene werking van de uitkomst, is tussenkomst van de burgerlijke rechter noodzakelijk. Arbitrage kan die rol niet vervangen waar het gaat om de vernietiging van VvE-besluiten op grond van artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zo oordeelde de Hoge Raad.
Hetzelfde geldt voor de vervangende machtiging van de kantonrechter als bedoeld in artikel 5:121 BW. Ook dit instrument is voorbehouden aan de burgerlijke rechter en kan niet door arbitrage worden vervangen.
Wanneer is buitengerechtelijke geschilbeslechting bij een VvE zinvol?
Arbitrage, bindend advies en mediation kunnen zinvol zijn bij geschillen waarover partijen in gezamenlijkheid willen beslissen, en waarbij geen vernietiging van een besluit of een vervangende machtiging van de rechter nodig is. Denk aan burengeschillen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, onderlinge meningsverschillen over de uitvoering van het splitsingsreglement of geschillen over de verdeling van onderhoudskosten. In dergelijke gevallen kan geschilbeslechting via een deskundige of mediator meestal sneller tot een oplossing leiden dan via een gerechtelijke procedure.
Zodra het echter gaat om de geldigheid van besluiten van de vergadering van eigenaars of om het afdwingen van medewerking via de kantonrechter, is de burgerlijke rechter de aangewezen instantie.
