De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) kent grenzen. Een vergadering van eigenaars kan wel instemmen met een exploitatieovereenkomst voor een collectieve energieinstallatie, maar daarmee zijn de individuele eigenaars niet automatisch rechtstreeks aan die overeenkomst gebonden. De kantonrechter te Roermond verduidelijkte dit in april 2026 aan de hand van een geschil over een collectieve warmte-koudeopslaginstallatie (ECLI:NL:RBLIM:2026:3104).
De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE
De VvE is een rechtspersoon die de gezamenlijke appartementseigenaars vertegenwoordigt bij het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Artikel 5:126 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de VvE de gezamenlijke eigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Het sleutelwoord hier is “gezamenlijk”: de VvE treedt op namens de eigenaars als collectief, niet namens elke eigenaar als individu.
In de praktijk betekent dit dat de VvE overeenkomsten kan sluiten die het gemeenschappelijk belang dienen, zoals een onderhoudscontract voor de lift of een verzekeringsovereenkomst voor het gebouw. Gaat het echter om verplichtingen die iedere eigenaar persoonlijk raken en waarbij iedere eigenaar afzonderlijk aan een derde moet betalen, dan valt dat buiten de bevoegdheid die artikel 5:126 lid 5 BW aan de VvE toekent.
Wanneer overschrijdt de VvE haar vertegenwoordigingsbevoegdheid?
In de uitspraak van de kantonrechter te Roermond stond een exploitatieovereenkomst centraal waarbij iedere eigenaar maandelijks een vastrecht voor koude diende te betalen aan een energieleverancier. De vergadering van eigenaars had met deze overeenkomst ingestemd, maar twee appartementseigenaren hadden de overeenkomst niet zelf ondertekend. Zij hadden eerder al een individuele leveringsovereenkomst gesloten met gunstigere voorwaarden.
De kantonrechter oordeelde dat de VvE geen bevoegdheid heeft om namens individuele eigenaars overeenkomsten aan te gaan die persoonlijke financiële verplichtingen jegens een derde in het leven roepen. Het maandelijkse vastrecht gold voor iedere eigenaar afzonderlijk en raakte dus niet de gemeenschap als zodanig. Dat de vergadering van eigenaars had ingestemd, maakte de afzonderlijke eigenaars dan ook niet gebonden aan dat onderdeel van de overeenkomst.
Wat betekent dit voor energieleveranciers en VvE’s?
Voor energieleveranciers die op complexniveau afspraken willen maken, heeft deze uitspraak een praktische consequentie: een akkoord van de VvE volstaat niet als individuele eigenaars daarmee persoonlijk financiëel worden verplicht. De leverancier zal met iedere eigenaar afzonderlijk een overeenkomst moeten sluiten.
